Dès 2025, les propriétaires bailleurs devront faire face à une réalité incontournable : il sera interdit de louer un logement classé G au DPE. En effet, ce changement réglementaire, couplé à la hausse des coûts énergétiques et aux attentes croissantes des locataires, rend la rénovation énergétique non seulement stratégique, mais aussi urgente.
Face à ce contexte, une question se pose : par où commencer ? Et surtout, quels travaux privilégier pour rester dans les règles tout en améliorant la rentabilité de son bien ? C’est pourquoi, dans cet article, nous vous aidons à y voir plus clair, à anticiper les évolutions à venir, et à prendre des décisions éclairées.
Interdictions de louer : que dit la loi ?
Depuis la loi Climat et Résilience, un calendrier très clair s’impose aux propriétaires :
- Dès janvier 2025, les logements classés G au DPE seront formellement interdits à la location.
- Puis, en 2028, ce sera au tour des logements classés F de sortir progressivement du parc locatif.
- Enfin, en 2034, les logements classés E seront également exclus, marquant une nouvelle étape dans la lutte contre les passoires thermiques.
Autre contrainte : le gel des loyers pour tous les logements notés F ou G. Cela signifie qu’un propriétaire ne pourra plus augmenter ses loyers… même en cas de changement de locataire ou de nouveau bail.
Enfin, si votre DPE a été réalisé avant juillet 2021, il doit obligatoirement être mis à jour avant le 1er janvier 2025, sous peine de voir votre bien requalifié automatiquement comme non conforme.
Vérifiez si votre bien est concerné
- Classe G ou F : interdit ou bientôt gelé
- DPE antérieur à 07/2021 : à refaire
- Pas de rénovation ? → pas de location
À consulter : Ministère de la Transition écologique – Encadrement des passoires thermiques
À lire sur notre blog : Guide pratique pour une rénovation énergétique réussie
Quels travaux sont prioritaires ?
Ainsi, pour espérer relouer un bien classé F ou G, il ne suffit pas simplement de changer une fenêtre ou de repeindre les murs. En réalité, il faut agir de manière stratégique, en ciblant en priorité les postes les plus énergivores du logement.
1. L’isolation : la base de toute rénovation efficace
Commencez toujours par l’enveloppe du bâtiment :
- Pour commencer, la toiture et les combles représentent jusqu’à 30 % des pertes thermiques d’un logement.
- Ensuite, les murs extérieurs sont responsables de 20 à 25 % des déperditions, ce qui en fait un levier important.
- Enfin, les planchers bas, souvent oubliés, jouent pourtant un rôle essentiel dans la performance énergétique globale.
Pour plus d’info, consultez notre article : Réduire sa consommation d’énergie grâce à l’isolation naturelle
2. Le système de chauffage
Si votre logement est encore équipé d’une chaudière au fioul ou de radiateurs électriques anciens, il est temps d’évoluer. Privilégiez :
- Tout d’abord, une pompe à chaleur air/eau, éligible aux aides, offre un excellent rendement énergétique.
- Ensuite, une chaudière à condensation gaz constitue une alternative moins coûteuse à l’installation.
- Enfin, si l’électricité est votre seule option, des radiateurs intelligents à inertie restent une solution performante
Astuce : Associez ce changement à un système de régulation (thermostat connecté) pour améliorer encore le DPE.
3. Les menuiseries et la ventilation
- D’une part, des fenêtres double ou triple vitrage, associées à des volets isolants, renforcent l’enveloppe thermique du logement.
- D’autre part, une VMC hygroréglable ou double flux est indispensable : elle limite l’humidité et améliore le score DPE.
| Type de travaux | Gain DPE moyen estimé | Éligible aux aides |
|---|---|---|
| Isolation toiture | Jusqu’à 2 classes | ✅ Oui |
| Remplacement chauffage | 1 à 2 classes | ✅ Oui |
| Fenêtres performantes | Jusqu’à 1 classe | ✅ Oui |
À consulter : France Rénov – Travaux prioritaires pour améliorer son DPE
Aides disponibles pour les bailleurs
Bonne nouvelle : face à ces obligations, les pouvoirs publics ont prévu plusieurs dispositifs de financement pour accompagner les propriétaires bailleurs dans leurs rénovations. Grâce à ces aides, il devient possible de réduire significativement le reste à charge, à condition bien sûr de respecter certains critères d’éligibilité.
MaPrimeRénov’ version bailleur
- Tout d’abord, l’aide est ouverte aux propriétaires qui mettent leur bien en location.
- Ensuite, elle permet un financement partiel des travaux liés à l’isolation, au chauffage ou encore à la ventilation.
- Par ailleurs, le bailleur s’engage à louer le logement pendant une durée minimale de 6 ans.
- Enfin, cette aide est cumulable avec d’autres dispositifs, tels que les CEE ou l’éco-PTZ.
CEE (Certificats d’Économie d’Énergie)
- Prime énergie versée par des fournisseurs (EDF, Total, etc.)
- Montant variable selon les travaux et la zone géographique
- Accessible à tous, sans condition de ressources
- Se demande avant de signer un devis
Bonus copropriété
Si le logement à rénover est en immeuble collectif :
- Prime supplémentaire via MaPrimeRénov’ Copro
- Travaux votés en AG : isolation façade, chauffage commun…
Dispositif Denormandie
- Réservé aux biens situés dans des zones prioritaires (Action cœur de ville…)
- Minimum 25 % de travaux par rapport au prix du bien
- Permet une réduction fiscale sur les loyers perçus
3 réflexes pour maximiser vos aides
- Simuler vos droits sur France Rénov
- Anticiper les délais de dossier
- Privilégier des artisans RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
À lire aussi : Quelles aides pour rénover son logement ?
Fiscalité : rénovation et rentabilité locative
Au-delà des obligations légales ou écologiques, rénover son bien locatif représente également une véritable stratégie patrimoniale et fiscale. En effet, cela peut s’avérer très rentable, à condition bien entendu de savoir en tirer pleinement parti.
Travaux déductibles en régime réel
Si vous êtes au régime réel (le plus fréquent pour les bailleurs), vous pouvez déduire de vos revenus fonciers :
- Tout d’abord, les travaux d’entretien et de rénovation énergétique peuvent être déduits de vos revenus fonciers.
- Ensuite, les intérêts d’emprunt contractés pour financer ces travaux sont également pris en compte.
- Enfin, les frais de gestion et d’assurance liés au bien loué sont eux aussi déductibles.
Cela permet de réduire voire d’annuler votre imposition foncière pendant plusieurs années.
Valorisation du bien et plus-value
- Un logement rénové se revend mieux (jusqu’à +15 à 20 % en cas de bon DPE)
- Il attire des locataires plus fiables et permet de revaloriser les loyers
- Le futur calcul de la plus-value immobilière prend en compte certains travaux (hors aides)
Bon à savoir : Les aides publiques (comme MaPrimeRénov’) ne sont pas déductibles, mais le reste à charge, lui, l’est.
Rentabilité nette améliorée
Ainsi, en combinant les gains liés aux économies d’énergie, les déductions fiscales avantageuses et la valorisation du bien, une rénovation bien ciblée peut, à terme, améliorer sensiblement votre rendement locatif.
Conclusion : agir vite pour éviter la perte de valeur et pour mieux louer
L’année 2025 marque un véritable tournant pour les propriétaires bailleurs. En effet, face aux nouvelles contraintes réglementaires — telles que l’interdiction de louer les passoires thermiques, l’obligation de mettre à jour le DPE, ou encore le gel des loyers — il devient clair qu’attendre n’est plus une option viable.
Mais loin d’être une contrainte, la rénovation énergétique peut devenir une vraie opportunité :
- Pour sécuriser ses revenus locatifs
- Pour valoriser son patrimoine
- Et pour accéder à des aides financières avantageuses
Agir dès maintenant, c’est profiter d’un contexte fiscal et réglementaire encore favorable. En effet, cela permet d’anticiper intelligemment les évolutions à venir, avant que certaines aides ne diminuent ou que les obligations ne se durcissent davantage.