Vous ne pouvez plus augmenter votre loyer ? Voici pourquoi
Depuis août 2022, de nombreux bailleurs découvrent qu’ils ne peuvent plus revaloriser le loyer de leur bien. Que ce soit lors d’un renouvellement de bail ou à l’arrivée d’un nouveau locataire, le loyer reste bloqué.
En cause ? La classe énergétique du logement.
Si votre bien est classé F ou G au DPE, vous êtes concerné par le gel des loyers. Cette mesure s’applique à toutes les zones tendues et vise à contraindre les propriétaires à entamer une rénovation énergétique.
Ce mécanisme discret agit comme une sanction économique immédiate : pas de travaux = pas d’augmentation.
Pour mieux comprendre : SeLoger – DPE et gel des loyers en 2025
Quelles sont les règles du gel des loyers ?
Le gel des loyers concerne tous les logements classés F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), dans les zones dites “tendues”. Cela signifie que le propriétaire ne peut plus augmenter le loyer :
- Ni à la signature d’un nouveau bail
- Ni lors du renouvellement du bail en cours
- Ni en appliquant l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
Et si votre DPE est manquant ou réalisé avant juillet 2021, il est considéré comme non valable. Dans ce cas, le gel s’applique automatiquement par défaut.
Êtes-vous dans une zone tendue ?
- Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Marseille…
- Plus de 1 000 communes listées par décret
- Liste complète ici : Service-public.fr – Zones tendues
Avant de songer à une hausse de loyer, vérifiez la validité du DPE et la localisation de votre bien.
Avant de songer à une hausse de loyer, vérifiez la validité du DPE et la localisation de votre bien.
À lire : Rénover pour mieux louer : quelles priorités en 2025 ?
Quels travaux réaliser pour regagner cette liberté ?
Si votre bien est pénalisé par le gel des loyers, la solution passe par une amélioration de sa performance énergétique. Il ne s’agit pas forcément de tout refaire : il faut viser les travaux les plus efficaces pour améliorer le DPE.
Voici les leviers prioritaires à actionner :
1. L’isolation thermique
- Toiture et combles : 25 à 30 % des pertes
- Murs extérieurs : jusqu’à 25 % supplémentaires
- Planchers bas : souvent négligés, mais utiles pour passer de G à E
Voir aussi : Réduire sa consommation d’énergie grâce à l’isolation naturelle
2. Le système de chauffage
- Remplacez les équipements énergivores (fioul, grille-pain…) par :
- Une pompe à chaleur air/eau
- Une chaudière gaz à condensation
- Ou des radiateurs performants à inertie si vous restez sur l’électrique
3. Les menuiseries et la ventilation
- Fenêtres double ou triple vitrage + volets isolants
- Ventilation VMC hygroréglable ou double flux pour éviter les déperditions liées à l’humidité
Astuce : L’impact des travaux peut être simulé en amont via un audit énergétique. Cela évite les erreurs coûteuses.
Comment augmenter le loyer légalement après travaux ?
Une fois votre logement rénové, bonne nouvelle : vous pouvez sortir du gel des loyers… à condition de respecter certaines règles strictes, définies par la loi.
Trois conditions à remplir
- Montant des travaux significatif
Le coût des travaux doit représenter au moins 50 % du loyer annuel, hors charges.
Exemple : pour un loyer mensuel de 700 € → travaux ≥ 4 200 € - Respect d’un délai de 6 mois avant revalorisation
Les travaux doivent avoir été réalisés dans les 6 mois précédant la nouvelle fixation du loyer. - Plafond de revalorisation
L’augmentation de loyer est limitée à 15 % du coût des travaux engagés.
→ Travaux à 10 000 € = augmentation maximale de 1 500 € répartie sur 12 mois.
Comment l’appliquer ?
- En cas de renouvellement du bail : avenant ou courrier recommandé
- En cas de nouveau locataire : précisé dès la rédaction du bail
Référence utile : Smartloc – Augmenter le loyer après travaux
Documents à fournir
- Factures des travaux
- Attestation de fin de chantier
- Nouveau DPE à jour
Bonus : Comment faire financer tout ça ?
Avant de recourir à votre épargne ou à un prêt bancaire, sachez que de nombreuses aides financières peuvent réduire fortement le coût des travaux pour les bailleurs.
MaPrimeRénov’ pour les propriétaires bailleurs
- Aide forfaitaire selon les travaux (jusqu’à plusieurs milliers d’euros)
- Condition : engagement à louer le bien pendant au moins 6 ans
- Cumulable avec CEE et autres dispositifs
CEE (Certificats d’Économie d’Énergie)
- Primes versées par les fournisseurs d’énergie (EDF, Total…)
- Basées sur les économies générées (ex. isolation des combles = jusqu’à 20 €/m²)
- Demande obligatoirement avant signature du devis
Fiscalité avantageuse
- Travaux déductibles des revenus fonciers au régime réel
- Baisse de l’impôt, voire déficit foncier reportable
- Aides non déductibles, mais reste à charge oui
Pour en savoir plus : Quelles aides pour rénover son logement ?
Astuce : Utilisez les simulateurs sur france-renov.gouv.fr pour estimer les montants mobilisables.
Conclusion : ne subissez pas, agissez intelligemment
Le gel des loyers n’est pas une simple mesure technique : c’est une réalité qui touche directement la rentabilité de votre investissement locatif.
Mais cette contrainte peut devenir une opportunité stratégique, à condition de :
- Comprendre les règles et les échéances,
- Cibler les bons travaux pour améliorer le DPE,
- Profiter des aides financières disponibles,
- Et revaloriser légalement votre loyer après rénovation.
Agir maintenant, c’est éviter la double peine : loyers bloqués aujourd’hui… et interdiction de louer demain.